弊社サービス導入企業様の声

株式会社日本地建　管理本部経営企画室　課長　森　司央氏　▼
株式会社カンリ　PM事業部管理課　課長　中村　和靖氏　▼
株式会社日動　代表取締役社長　前川　大輔氏　▼
株式会社タカラ　取締役　管理部長　松元　伸弥 氏　 管理部　課長　長屋　宏二 氏　▼
日本管理センター株式会社　 取締役ストラテジー＆プランニング本部長　十河　浩一 氏　▼

　当社のブランドオペレーションサービスをご採用していただき”Free BB”という独自ブランドサービスで、オーナー様、入居者様に「インターネット無料マンション」を提供していただいている、株式会社日本地建様。今回は経営企画室　課長・森司央様にお話をお伺いしました。

Ｑ１．御社、ならびに御社の事業内容について、ご紹介をお願い致します。

　まず、弊社の事業内容については、賃貸アパートの建築・販売。それから不動産の流通・仲介を行っていますのと、賃貸の斡旋事業を行っています。プロパティマネジメント（管理業務）については、グループ内の別会社である株式会社カンリが担っていますので、 建築・販売・賃貸の斡旋・管理の全てをグループ内で行っていることになります。 建築販売は、2007年の実績で51棟、次年もほぼ同程度になる見込みです。8戸前後の木造物件がメインですので、年間約400戸の新規供給を行っていますね。

Ｑ２．賃貸業界・集合住宅の、最近の状況をお聞かせいただけますか？

　RC大型物件の供給過剰で競争が激化していますが、弊社の賃貸斡旋部門（㈱カンリ）の売上としては、お陰様で前年比15％程度増加の見込なんですよ。アパマンショップFCに衣替えした成果かな、と感じております。しかし、建築・販売のほうでは、大型の建設会社の倒産も相次いでおりますので、不動産業界全般としては非常に厳しい戦いをしていると思います。もちろん例に漏れず、弊社も厳しい状況ではありますが、徹底した原価管理で高利回りを確保しておりますので、本州を含む多数のお客様に支持されながら、好調を維持して今日に至っています。

Ｑ３．ブロードバンド導入を進めていただくことによって、何か変化はございましたか？

　数年前は、インターネットには特に力を入れずとも、ある程度の入居率は維持できていたのですが、やはり近年は市場全体に落ち込みがあるのを察知しまして、ファイバーゲートさんのサービスを採用させて頂きました。その後は、インターネット無料サービスのように質の高い設備を導入することによって、現在でも高い入居率を維持できているのではないかなと思っています。 「賃貸の斡旋」「入居者管理」の現場からは、ブロードバンド無料サービス導入物件については、入居者様が「インターネットの料金を負担せずに住める」 ということで「非常に成約しやすい」 という声が、かなり上がってきておりますので、導入して良かったなと率直に思っています。アパートを販売する側としては、同じ会社の中に「賃貸の斡旋」「入居者管理」部門がありますので、その現場から挙がってきた声、というのが弊社グループの強みとして自信になっています。オーナー様に対してもインターネット無料サービスの導入は、お勧めしやすいですし、オーナー様も多くは「いいね」と仰っていただけるので、かなり高い比率でご理解を得られているかと思います。

　日本地建様のグループ企業として数多くの物件管理を行う、株式会社カンリ様。カンリ様には既築物件へのブロードバンドサービス 「ＦｒｅｅＢＢ」を提供していただいております。今回は管理課　課長・中村　和靖様にお話しをお伺いしました。

Ｑ１．御社、ならびに御社の事業内容について、ご紹介をお願い致します。

　当社は日本地建グループの中で、プロパティマネジメント部門（管理部門）を担っています。業務内容としては賃貸物件の管理全般で、入居の募集から入居者様から苦情の処理、家賃の回収・オーナー様への送金などを行っています。

Ｑ２．賃貸業界・集合住宅の、最近の状況をお聞かせいただけますか？

　業界全体としては確かに厳しいです。というのは、札幌の人口が伸び悩んでいる中で建物が増え続けていることが１番の要因ですね。当社においても、入居率は少しずつ厳しくなってきてはおりますが、おかげ様である程度の水準は保っています。

Ｑ３．ブロードバンド導入を進めていただくことによって、何か変化はございましたか？

　ＦｒｅｅＢＢとしてブロードバンド導入に取り組んでから、約500戸のインターネット無料マンションを管理しておりまして、入居の促進効果もさることながら、退去の防止効果がかなり現れ始めています。また、現場からの反応としては、当社グループの店舗だけではなく、他の賃貸仲介業者様からの反響も多く、導入していない物件に対しても「ここは（インターネット）無料物件ではないんですか？」 という問い合わせが入るようになりました。仲介業界全体でも、インターネット無料物件の情報が求められるようになってきた現われだと思いますね。いまのところ自社賃貸物件の中では、ＦｒｅｅＢＢが1番の売りになっていると思います。というのも、他の設備では物件の差別化が難しくなってきているのが現状ですから。興味を持っているオーナー様はかなりいらっしゃいますので、一棟でも多くの物件にＦｒｅｅＢＢを導入し、物件の差別化を図りたいと考えております。

　「主体はお客様である」ことを常に意識し、良質の分譲マンション・賃貸マンションの開発事業をはじめ売買・賃貸業務、建物管理事業をされている、株式会社日動様。 今回は代表取締役社長・前川　大輔様にお話しをお伺いしました。

Ｑ１．御社、ならびに御社の事業内容について、ご紹介をお願い致します。

　当社は札幌市内全域で、マンション開発（分譲および賃貸の開発）、不動産の賃貸・売買の斡旋、分譲・賃貸の管理業務を行っている、総合不動産業です。

Ｑ２．賃貸業界・集合住宅の、最近の状況をお聞かせいただけますか？

　「不動産業」という大きな枠組みで、業界を取り巻く環境としては、良くない状況ですね。しかし、新築物件に関しては、私自身の中では「賃貸」はこれから良い時期かなと思います。なぜならば、賃貸需要が増加しているということがひとつの理由です。本来実需（分譲）住まいを検討していた層も、仮需（賃貸）住まいへ移行しております。その事は、ここ数年賃貸の仕様が向上した点、子供がいない家庭が増加し、分譲のファミリーへとは考えない人が増加している点、尚ここ数年分譲の価格が上がり、予算に合わない層も増加しておりますので、これらの要因が賃貸需要を押し上げております。賃貸需要の中では、新築と既存の優劣がはっきりしていきます。既存でも対策をしているマンションとそうでないマンションでは違いが出てきますが、もうすでに対策を行う事により、この賃貸の高需要にも恩恵を受けると考えております。

Ｑ３．御社の開発物件に、FGBBを採用いただいた経緯やポイントをお教えください。

　決め手は2つあります。ひとつは「インターネットの普及率」が非常に高まっていることです。パソコンは、ほぼ一家に一台あって、 インターネットに接続している状況ですよね。これは曲げられない事実であり、当社のマンションに住まわれるお客様もご利用されていると思います。もうひとつは、お客様に対してどういうサービスをご提供出来るか？という事を考えた時に、「インターネットが無料で使い放題」は、住まわれるお客様にとって大きなメリットになります。メリットがあると、おのずと退去も減っていきます。それは我々にとっても大変良いことなので、それがサービスを導入した決め手ですね。導入後は、明らかに退去が減ったのではないでしょうか。

Ｑ４．最後に、FGBBに対するご意見、ご要望をお聞かせください。

　ブロードバンドサービスは「インフラ業」だと思うんですよね。お客様にとって主要な部分である ブロードバンドサービスを提供し、何を＋αできるのか？が決め手だと考えます。沢山の需要がある中で、更にどのような価値を生み出すのか。「“インターネットだけじゃない”＋α」ですね。そこを追求していただいて、独自のサービスを形にしていただきたいと思います。現在でも十分な効果は出ていますが、我々としては更なる期待をしています。

　仲介店舗を持たない管理業務メインの不動産業者としては最大手の株式会社タカラ様。オリジナルのブロードバンドサービス「タカラＢＢ」を開始するにあたって、弊社で技術協力をさせて頂きました。今回は、取締役　管理部長・松元　伸弥様、管理部　課長・長屋　宏二様にお話しをお伺いしました。

Ｑ１．御社、ならびに御社の事業内容について、ご紹介をお願い致します。

　賃貸マンションの管理業をメインで行っております。不動産売買では、賃貸マンションの一棟売りを中心に仲介しており、売買の仲介で買っていただいた物件を管理させていただくというスタイルで、管理戸数を増やしております。もともとは売買のみの会社でスタートしましたが、売買だけでは情勢に波があるため、途中からメインを賃貸管理に移し、現在に至ります。管理戸数は現在約8,700戸程度です。個人オーナー様などの通常の管理と、ファンドやリートなど投資法人のＰＭ業務を併用して行っており、8,700戸の内約3,000戸程度がＰＭ受託です。

Ｑ２．賃貸業界・集合住宅の、最近の状況をお聞かせいただけますか？

　リーシングに関しては、非常に多くの新築マンションが建設され供給過剰となった賃貸業界では、築年数の経過している物件は特に厳しい状況になってきております。弊社の場合は築15年～20年くらいの物件が多いので、今の状況は決して楽観視できる状況にはありません。さらに、今まで新しい物件は相場より賃料が高かったのですが、ここ5年くらいで建築されたファンド所有物件などを、転売等で安く手に入れたオーナー様が、賃料を相場まで下げて募集を始めると、築年数の経過した物件はますます苦戦を強いられますね。

Ｑ３．御社の管理物件に、インターネットフリーを導入することになった経緯やポイントをお教えください。

　賃貸物件の供給過剰により競争が激化している業界の中で、築年数が経っている既存の物件が新築と勝負していくには、既存の物件に今までにない付加価値を付ける必要があると感じました。もちろん賃料を下げて募集するという手段もあるのですが、出来るだけ賃料を維持しながら稼働率を安定させる方法を模索していました。賃料維持や稼働率アップに効果のあるものは何だろう、と考えた時、インターネットは今後も延びていくのは当然予想されますし、「インターネットフリー」となると付加価値としてはかなり有効だろう、客付けもしやすくなるだろうと判断し、サービスの提供に踏み切りました。

Ｑ４．実際にインターネットフリーを導入してみて、入居の促進あるいは退去の防止に効果がある、という実感はございましたか？

　導入前には結構空いていた物件が、「インターネットフリー」導入後の約1年間、満室もしくは満室に近い状況でずっと続いている、ということです。入居希望者を「インターネットフリー」物件に案内する際にも「インターネットフリー」ということが最終的に入居を決めるポイントになっていると、仲介する側からの話しがありました。退去抑止でも、このサービスを使っている方と使っていない方では、使っていない方のほうが、退去率が高いというデータが取れましたので、「インターネットフリー」の効果をとても実感しました。

Ｑ５．最後に、弊社に対するご意見、ご要望をお聞かせください。

　「インターネットフリーですよ」ということがどれだけメリットがあるのかということをユーザーにどう告知できるのかという点と、大手不動産のポータルサイトには「インターネットフリー」というカテゴリがない状況の改善について、今後に期待をしたいところです。現状では「光が入っています」で停まっているので。要は、現地に案内に行くまでの告知方法ですね。ユーザー・仲介業者さんへの告知を強化し認知度がもっと上がれば、もっと大きな効果を期待できるのかなと思いますので、ファイバーゲートさんと一緒に取組んでいきたい課題です。

　独自のビジネスモデル「ＳＳＬ（スーパーサブリース）」を展開する日本管理センター（ＪＰＭＣ）様。オリジナルのブロードバンドサービス「JPMCヒカリ」を開始するにあたって、弊社で技術協力をさせて頂きました。今回は、取締役ストラテジー＆プランニング本部長・十河　浩一様にお話しをお伺いしました。

Ｑ１．御社、ならびに御社の事業内容について、ご紹介をお願い致します。

　賃貸アパート・マンションのオーナー様向けに物件の一括借り上げ事業を行っています。 具体的には、保証付きの経営代行型サブリース事業となります。 従来型のサブリースでは、予め決められた保証レートでオーナー様に借り上げ賃料をお支払いするのが一般的ですが、弊社のサービスは、オーナー様に保証レートを選んで頂き、保証額をお支払いします。保証額を上回る成果（収益）があがった場合は、オーナー様に成果配分として収益を分配しております。

Ｑ２．賃貸業界・集合住宅の、最近の状況をお聞かせいただけますか？

　一言で言うと厳しいですよね。建築業界でみると、確認申請問題による建築計画の遅延や、原油高による建築資材の高騰など、新築が立ちにくい環境になっています。 賃貸住宅においては恒常的に供給過多の状況です。賃貸住宅のメインターゲットとされる20～40代の人口は減っていますが、物件は増え続けています。借り主としては物件が選び放題になり、貸し主は入居者獲得が難しくなっている。この状況により、「勝ち組物件」と「負け組物件」の格差が非常に顕著になったのではないかと思います。需要と供給のバランスが完全に崩れていると実感しております。

Ｑ３．御社の管理物件に、入居者無料の「ＪＰＭＣヒカリ」ブロードバンドサービスを開始することになった経緯やポイントをお教えください。

　当然ながら弊社としては、いかに勝ち組物件を作っていくかが最大の課題です。「勝ち組物件」にするためには、入居者の入りやすい条件・設定でもって募集する。これは家賃の適正化であったり、初期費用を軽減したり、建物の管理力（ＰＭ力）をアップして良質な居住環境を提供するなど色々な方法がありますが、何か建物そのものの物件力・集客力を高めるアイテムがないかと模索しておりました。ポイントとなるキーワードは「入居者にわかりやすいもの」ということです。賃貸のメインターゲットとなる20～40代の方々に合った付加価値とは何か、ということを考えて行き着いた結論が「ブロードバンド」でした。入居者ニーズに即し、且つブロードバンドが無料で使えるということは入居者からみてもわかりやすいですし、差別化アイテムの1つとしてJPMCヒカリを立ち上げました。

Ｑ４．実際にＪＰＭＣヒカリを導入してみて、入居の促進あるいは退去の防止に効果がある、という実感はございましたか？

　導入前後の管理物件のデータ推移を見ても、入居状況が良くなったと実感しております。当社の管理物件全体でみても、導入物件と未導入物件では、成約スピードのアップや、入居者の維持力など、数値的にみてその差は歴然です。勿論、受益者負担（入居者負担）ではなく、無料でブロードバンドが使えることが起因していることは間違いありません。現状は、無料ブロードバンドサービスも差別化アイテムとして活用できていますが、必ず標準化していくでしょうし、導入されていないと他物件と勝負にもならないと思ってます。そう考えると、ブロードバンド環境が整っていないということは、その物件にとって完全にマイナス要素になるでしょうね。

Ｑ５．最後に、弊社に対するご意見、ご要望をお聞かせください。

　御社には、技術的な協力は勿論ですが、最新のBB事情や、入居者ニーズなどの情報提供も頂いているので大変助かっております。今後とも継続的に情報提供を頂きたいです。また、今後の展望として、長期的に考えてこの無料ブロードバンドサービスがあって当たり前のサービスになった上で、そのインフラを活用して入居者向けに独自コンテンツの提供も考えております。その際はハード面でもソフト面でも御社にご協力頂き、お互いによりよいサービスの提供ができればと思います。